最近深圳的房价格局，有些混乱

时间： 2022-09-26 12:02     浏览量：523

上个礼拜我们刚和大家分享了一篇文章，

坪山出现了深圳卖得最便宜的新房，折后最低3.3万/㎡起。

虽然价格优惠，但很多朋友看完了之后都感慨了一句，下手需要勇气。

大家脑海里还是坪山新房3.7/㎡-4.2万/㎡的样子还没缓过来。

龙岗突然有个新房就杀我们个措手不及。

近地铁、好学区、小户型，buff叠满了，但价格却降到和坪山一个价！

提到龙岗和坪山一个价，大家第一个会想到哪里？

龙岗的价格洼地，坪地、新生还是宝龙？

但如果是在龙岗中心区呢

最近几年，龙岗的新房供应不小，低价盘都集中在宝龙、新生、平湖等地区。

更何况是价格低到坪山价的龙岗中心城住宅。

没错，我说的就最近广告满天飞的，龙岗中心城——万科金域学府。

项目的好与不好，取决于适应的人群，毕竟没有房子是十全十美的。

对这个项目，我提几点比较重要的关键词，供大家参考。

1.这个项目的位置还是不错的，位于龙岗中心城靠北的位置。

具体在回龙铺片区，龙岗区龙平西路与龙埔路交汇处。

还是可以享受到龙岗最完善的城市资源配套，三馆一城，开车15分钟左右。

2.地铁

近地铁：这个项目距离年底开通的地铁16号线回龙埔站D口500米左右，亲测步行5分钟左右。

如今在深圳东部的新建项目，任何一个都离不开14/16号线，如果到现在都还不在距离地铁站步行时间的10分钟以内，那这样的产品价值将会大打折扣。

对于龙岗、坪山的新建项目来说，地铁14/16号线，实际上就是它们的“生命线”。

4个站到大运交通枢纽，不管是换乘14号线去福田还是继续前往南山，都在一个小时内搞定。

临近14/16号线开通，我们重新梳理了近地铁的新盘，感兴趣的朋友扫码和我们领取。

3.户型

万科一直以来主打的就是各种空间的收纳，把空间的尺度感拿捏的刚好。

这次78平的3房1卫，就是一个很好的例子，阳台进深有约1.9米，开间约3.2米，

主卧的门设计在客厅的电视背景墙旁边，基本是没有浪费一点走廊空间。

竖厅设计，客厅、餐厅、卧室、洗手间均是全明采光。

这就是刚需户型每一寸空间都被充分利用了的感觉。

同样是万科的产品，宝安的尖岗山万科未来之光可以做到99平的四房。

你就知道万科这个得房率在深圳新房市场非常少有，项目非常大的优势。

4.市场内卷，价格无竞争对手

项目的备案均价约4.61万/㎡，单价区间约3.91-5.53万/㎡，总价区间约305-1014万/㎡

但是，现在开盘不打打折都没人去看了。

虽然整体的备案价格4.6万/平，但是多重折扣下来，直接秒杀周围的新盘。

（根据我们现场去的最高优惠，组合权益2万+冻资优惠5万+开盘认购99折+准签98折，具体以开发商最后折扣为准）

也就是说折后的总价最低280万起，折合单价直接给出了坪山的价格3.5万/平。

也就是首付84万起，精装修的价格拎包入住龙岗中心区。

这个项目其实就是同一片区万科翰林城的三期项目，和项目的前一、二期的二手房相比。

最新一套是今年5月份成交的，78平的户型成交总价535万，单价6.8万/平。

这掐指一算，保守估计这里外里至少有2万/平的倒挂。

所以我觉得，这个盘可以说是现阶段龙岗中心城，乃至整个东部刚需性价比最高的楼盘。

如何用有限的预算，如何把每一分钱花在刀刃上，挑选出一套最适合自己的优质房产。

关于项目的具体信息，独家的折扣，以及其他极具性价比新盘的资料，扫码联系老师私聊。

聊完了这个项目的优点，而这个项目最具争议的

恰恰也就是他的名字，学区。

因为这个项目本来是万科翰林城的三期，现在改名叫万科金域学府。

从改名我们也可以感受到，项目是想要借学区的噱头炒作，包括从很多广告和宣传也可以看出来。

不然也不会特意叫学府嘛。

但这个学校是什么情况？

按照现有的初中学区划分，万科金域学府并非位于龙岗公办最好的深中龙初学区之内，而是位于旁边的兰著学校学区内。

这个学校为九年一贯制学校，此学区覆盖范围较大、涉及的楼盘也非常多，生源素质参差不齐。

初中的学区甚至把五联社区都划进来了。

总体来说，成绩在龙岗的学校里也不算好，大概就是中等偏下的水平。

无独有偶，就在一个月前的8月22日。

深圳龙岗兰著学校发布，关于深圳中学龙岗学校（集团）兰著学校执行校长的任命公示。

这也表示，此前一直在传的深中收编兰著学校，这次等于官宣了。

校长调过去了，学校收编了，这对周围的小区来说无疑是一个非常大的利好。

但是对这次收编，外界有很多不同的声音。

对于一个学校来说，成绩的提升并不是一个简单的校名的更改，或是一个校长的任免。

生源也是很重要的一个因素。

因为现在五联片区没有中学，所以现在五联的生源也被划到兰著学校来上学。

等到项目交付的时候，五联自己的初中也会正式招生了，到时候生源也会有一波变动。

因为也是刚刚收编，现在谈论成绩的确是未可知的。

但对于个别人有想要学位博暴击的，我劝你们还是别想了，不太现实。

对孩子教育比较在意，优先考虑学区的家长，我们整理的优质学区房源以及项目，具体不在这里展开说，扫码来聊。

总体来说：

这个盘整体的定位就是刚到不能再刚的刚需定位，85％的房源都是小户型。

即使是抛开学校，这个价格，这个品质，这个户型，真的可以考虑入手。

虽然说城市一路向西，但东部的一些板块依然未被刚需放弃，可能就是龙岗中心城。

生活的完成度，不是看沙盘和销售手中的图纸，而是看现在你能真正享受到什么。

现有的教育、商业、交通资源都是看得到的。

用一句话说就是：

现在的市场，刚需的福音，买房可以“打劫开发商”！

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以上为正文，来自粤海街道周主任