“财爸”下场！楼市能否彻底回暖？ | 房叔说963

时间： 2024-10-19 02:08     浏览量：506

伴随着限价、限售、拼社保在10.11扫进历史的垃圾堆，杭州楼市进入“行政解绑”时代，加之这三年形成的天量M2、低利率的“宽货币”环境；

行政0、货币宽，此时，要问后续半年乃至一年，还有什么政策能左右楼市的脉搏，重要且唯一，财政！财政！财政！

往大了说，涉及所有金融市场、大量实体企业存续、外资投资信心，兜底整个宏观经济的皮球来到了财政部的脚下；

而单看房地产，更是同时涉及地方土地财政、房企保交楼、破产企业处置、去库存、房子作为资产的价格预期，没财政的托市不可能有长期信心，底都没有，遑论房价回弹了。

也因此，9.26宣布将有一揽子计划到10.8发改委出来给信心，12号的财政部会议成为了最万众期待的“第三局”，也是必须解读的宏观前提。

今日推文，“财爸”下场！楼市能否彻底回暖？

▲国家版本馆©辉

为什么大家这么关注财政部的发声，大白话说，表完决心定好目标讲完发力措施都是虚的，面对“化债”、“房地产”这两个全世界都知道的发展桎梏，最终看你“钱袋子”的诚意。

开篇总结本次会议，12个字：方面清楚，态度积极，数字模糊。

发布会开始，在表达了当前财政收入规模不及预期并表达第四季度仍有信心完成全年目标后，正式切入主题，先说“方面清楚”，四大方面。

首当其冲，第一方面，也是主要矛盾，地方政府化债问题。

原话，加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务，地方可以出更多精力和财力空间来促发展、保民生。

地方债已经是天下皆知的坎了，地方上显性隐形债务预期约60w亿的规模，这道坎不过，地方上想发展等于空谈；

目前的情况是，地方财政收入还掉债甚至利息、发掉体制内工资可能还倒欠，这严重限制了发展的动能问题，制约着地方政府的能动性，就像教员说得好，手里没把米，叫鸡都不来。

米从何来？卖地收入占大头，房卖不掉、地卖不掉、财政没钱、没法发展、资产价格衰退、地卖不掉、财政没钱。

▲from pixabay

想跳出这个螺旋，必须有“中央兜底”背债置换一段时间，简而言之，儿子欠钱还不上，爸爸先帮你还了，换成欠了爸爸钱，给你时间拖，发展好了再还或者换不了本金能持续还利息。

这一项是给地方主人翁思想解绑，给信心，大胆干，促发展。

▲拱宸桥©辉

第二方面，发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本，提升这些银行抵御风险和信贷投放能力，更好地服务实体经济发展。

目前六大国有大型银行，工农中建交邮，平均核心一级资本充足率12.3%，其实不低，这个核心一级资本相当于央行给的第一道原始钱，可以近似理解成真印的钱留足准备金再给到六大行的本钱。

补充补充核心一级资本，一来补冲银行持续降息带来的盈利能力下降，同时提供更大扛风险能力，更好支持实体。

这基本代表着，降息会不停，便宜钱给足，配合第一项，地方要干活，弹药库武器给足。

▲from pixabay

第三方面，房地产，又提支持“止跌企稳”外，举措是叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具。

什么意思？临平区府领会会议精神，当天给了很好的示范——契税减免、实施购房补贴、销售补贴；

当然，专项债、专项基金用法的大招，具体的做法，期待17日住建部发布会。大概率最重要的还是收储旧土地以及库存新盘用作保障房；

▲住建部17日就房地产平稳健康发展的发布会预告

前者，从开发商手上回收当年的高价旧土地，相当于高卖低赎，在限价取消后做好供地安排同时，让开发商回血、保交楼做好房；

后者，调节楼市的供需平衡，同时增加保障轨的供应。

▲from pixabay

第四方面，加大对重点群体的支持保障力度，国庆节前已向困难群众发放一次性生活补助，下一步还将针对学生群体加大奖优助力度，提升整体消费能力。

整体依然是“补人才”的思路，至于大众关注的普惠、发消费券、发钱希望，还是没有。

以上便是“财政”提及的四大方面，值得一提的是，蓝部长特意强调一揽子计划不止这四方面，还有更多在走程序和研究之中；

同时，不断强调财政还有较大举债空间和赤字空间，一个多小时的发布会，反复涉及“较大、很大、还有、更多、加大力度”等词，给市场提供极其“正面、积极”的态度。

▲钱江©辉

如此一场发布会，伴随而来的是股市下行，债市波动。简而言之，市场情绪形成罕见的“多空双头”。

为什么会造成这一结果？

先说看多，部长直面问题、频频“正面”的用词，以及化债、给银行提供弹药的决心，市场看到了正向、不回避的态度和想要解决问题、走出经济困境的务实决心。

再说看空，第一点，市场最关心的财政支持力度的规模是多少，还是没有给出答案。

已知第四季度三个月还有2.3w亿可用，但显然对“化债”、“托市”是远远不够的；

高盛就有预估在4-5w亿用于债务置换，约为全国地方城投债的10%，而达到楼市去库存到合理线（存销比18个月）以下，之前主流券商也估算过，大致约7w亿；

这一点被网友编段子戏称：女方问男方婚礼日子，他说是他爱你的；女方问彩礼是多少，他说准备较大规模；女生问啥时候见家长，他说很快在约时间、走流程。话糙理不糙。

第二点，民生上的补贴考量，依然没有从“普惠、发钱”的角度切入，化债更大程度还是停在“地方政府”和“城投债”层面；

至于对企业部门和居民部门降杠杆、增收入的财政支持则非常微弱，这很容易让大众解读为“只保亲儿子、只会投资、又是基建”，情绪看空。

没有公布规模，很大可能是需要月末的人大常委会决议之后再体现，同时造成多空平衡，让资本市场不要剧烈波动，给大半个月时间消化，至于民生的补贴考量，笔者也表示遗憾。

▲浦东三高©辉

我国中央政府部门的杠杆极低，2023年尾仅仅在23.6%，国债余额规模约29.6w亿，实话实说，哪怕提高10个百分点，政府部门总杠杆率也不过只是G20国家的均值。

▲各国政府部门总杠杆率曲线

可以得出一定的预判，如果第四季度专项债的支持规模增到4-5w亿，比如说再发2.6w亿左右中央杠杆率多2%，同时明年提高赤字率多1%，维持年5.3w亿的规模两三年，会是一个停留在托地方财政和银行，催逼其发展干活的程度；

如果支持规模远超这个规模，且需要短时间内大发债和提高赤字率，才会极短时间对一二线头部城市的楼市造成一个大面的刺激，快速收储、货币安置化、供应紧缩后，涨价才有空间，届时才有可能形成楼市价格的真正回暖。

当然，顶层以“求稳”为基调的宏观调控风格，暂时看不到这种可能，更多还是停在搁置债务，解绑发展的层面，暂时支持止于地方政府一级。

▲断桥©辉

回归杭州楼市，很难有自上而下超量规模刺激短时落地的期待，既然如此，做好预期管理，擦亮眼睛，盯准心头板块的供需情况和识别优质房源，做好正向置换，将会是维持较长一段时间的购房主旋律。

文/一叶编辑/一叶
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